REITに投資をしよう！
となってくれた方にREITにも色々あることを伝えていきたいと思います。
株式投資においては良く聞いたことあると思うのですが、ポートフォリオをしっかり考えましょうというあれです。
REITの中でも細かくありますのでしっかりどんなものか知っておくことで投資に反映させることが出来ると思いますので少し頭に入れていいのかなと思います。
そもそもポートフォリオとは
ポートフォリオ（英語：portfolio）とは、安全資産と危険資産の最適保有率のことである。マクロ経済学の分野からの延長線上として、金融経済学(financial economics)や数理ファイナンスを金融工学と同様に理論的バックグラウンドとして持ち、貨幣市場において金融機関が事業活動を通じて取り扱う様々なリスクを計測し適切なマネージメントを考える上で重要な概念である。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%88%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%AA%E3%82%AA_(%E9%87%91%E8%9E%8D)
またPortfolioとは、直訳すると「書類入れ」となります。
色々な紙書類をひとまとめにしておく入れ物ですね。
また冊子とかのように閉じているものではなく、書類をとじていないので部分的に入れ替えることも可能というのも面白いですよね。
まさに投資でのリバランスに当たる感じです。
ここから派生して投資用語としてのポートフォリオは、様々な金融商品に資産配分を行って、リスクヘッジを図ることを言います。
金融商品とは、現金、債券、株式、REIT、金あたりに分けられます。債券・株式・REITは更に日本・先進国・新興国と分けられますので11種類でしょうか。
最もリターンが大きく、リスクが小さい最適な組み合わせを探る研究が「ポートフォリオ理論」として行われております。
リスクとは危険じゃなくて不確実性のこと
『リスク』という言葉を聞くと「うわっ」て思うんじゃないんでしょうか。
保険の方とかが「色々なリスクに備えて…」と言っていたりしますよね。
日本語で訳すと
『リスク』＝危険
となるのが諸悪の根源の気がしますね。
『リスク』は「悪いことが起こる可能性」が本当の意味合いに近いと思います。
それを踏まえて考えると投資におけるリスクとは変動が起こる可能性ということであり、
『利益が出る不確実性』
『損失が出る不確実性』
の【両方】があるということです。
更に、その利益・損失の幅によってリスクの大きさが変わってきます。
つまり現金はほぼリスクが無く、株式はリスクが大きい商品と言えます。
しかしながら現金からは利益はほぼ０で、株式は利益も損失も出てくるということです。
上記のようにリスクの数値が大きい程、利益・損失のぶれが大きいことになります。
その図からいくとエマージング株（新興国株）はリスクが非常に大きく、逆に現金や日本債券はリスクが少ないです。
しかしながらリターンはエマージング株が大きく（ここ数十年で言うならばエマージング債や先進国REITが高いですが結果論です。）、現金は利息だけですし、日本債券はある程度の利息だけですね。
REITにおけるポートフォリオは何がある
以下の記事にも記載しておりますが、運用資産はある程度限られています。
運用資産としては
- オフィス
- 住宅
- 物流施設
- ホテル
- 商業施設
- （ヘルスケア）
があるのではないかなと考えております。
オフィス
オフィスビルとしての貸し出しであり、一度契約すると比較的長いイメージが御座います。
また退去をしたとしても立地次第ではリーシングも容易であり、稼働率は高水準で推移しております。
住宅
住宅としての運用を行っております。
自分でどのような住居に住みたいかということを考えれば答えが出やすいと思いますが、基本的には駅から近いということが一番大切になるのではと思います。
勿論異なる条件を持っている方もいるとは思いますが、殆どの方はそうであるという認識でほぼ間違いはないと思います。
その為、しっかりと客付を行い、しっかりとした物件を持っていれば大きな問題はないのではと思います。
しかしながら国民が減っていくといった日本の事情もありますので立地によっては非常に苦労することが想定されます。
オフィスに比べると少しリスクが大きいのではと思います。
物流施設
一度契約が入ればオフィスや住宅に比べ、非常に長い間の契約を続けることが出来ると考えられますので安定性が高いように感じます。
事業縮小等で撤退をしたら再リーシングが非常に厳しい可能性があり、そこは非常に大きなリスクではと思います。
またその場合、契約してくれた会社にあわせてアレンジを行っていると思いますので大きな変更は手間になるでしょう。
しかしながら文明が進んで行ってももののサイズは小さくならず、ものを保存することは必要になります。
そういう意味では必要性がなくなりませんのでどちらかといえば堅い運用資産ではないかと思います。
ホテル
ホテルの利用をしてもらうことで稼いでいます。
テレビでも皆様インバウンドインバウンドといっておりますが、日本への旅行者が増え、宿泊として使っていただければ頂くほど稼働率も増え、リターンは増えていきます。
勿論、日本人の旅行者も来て下さるとは思いますが数としては圧倒的に外国人が大きいことでしょう。
メリットとしては、普通老朽化が出てくると稼働率は著しく落ちるものなのですが、ホテルはブランド化を行うことが出来ているならば安定した稼働率を稼ぎ出すことが出来るでしょう。
駅近くのビジネスホテル系は争いが激しいでしょうね。
ホテルREIT保有者の楽しみ部分としては稼働率が大きく伸びたらボーナス部分として分配金も増えることがありますのでそこが楽しみですね。
商業施設
大型のショッピングセンターから家の近くにあるスーパーマーケット等様々なものが投資対象になっているジャンルです。
物件を保有し、そこの賃料を得ることで運営しております。
売上に応じた変動賃料、
施設単位で支払われる固定賃料、
といった2種が基本になると思います。
固定の場合は退去があっても、支払われますが変動ですと内容次第では大きなリスクになるものと思われます。
勿論変動賃料の場合は売上が好調であればプラスオンされる場合もありますのでその部分はリスクを鑑みながら選んでいきたい所です。
ヘルスケア
あまり多くはないのですが、今後増えてくるのではないかというジャンルです。
老人ホームやグループホームです。
病院などもあたります。
住宅は少子高齢化によってマーケットの縮小が見込まれていると思いますが、ヘルスケアは介護関連もありますのでどんどんマーケットは拡大していくものと思われます。
その為、非常に期待できるジャンルではないかと思われます。
自らのポートフォリオはどうか。
自らの組んでいるポートフォリオはどうかも確認してみましょう。
それぞれの投資法人では、投資比率を公開されておりますのでその比率と投資金額とを掛け合わせることで個人の投資比率を認識することが出来ますのでそういったことは実施してみることで自分のポートフォリオを組み立てることが出来ます。
株式投資でのセクター別の分類分けもそうですが、しっかり自らの投資の方向に対して分散投資を行っていくというのは非常に大切なことだと思います、
是非、年に1回でも良いので見直しをして見て頂ければと思います。
こちらも登録してみました。
皆様も是非使ってみてください。投資家の個人ブロガーの方の記事が載っており非常に勉強になります！
