REITの紹介です。

5月末、11月末で配当の出るアクティビア・プロパティーズ投資法人です。名前を見て、どこに投資をしているか一瞬戸惑いますね。
リートの中では平均的な配当4.2%超えです。

それでは見ていきましょう。

価格・分配金について

アクティビア・プロパティーズ投資法人(API投資法人)
必要価格:464,000円(2019年4月19日現在)

配当について

2015年11月:8,642円

2016年5月:8,666円

2016年11月:9,021円

2017年5月:9,248円

2017年11月:9,346円

2018年5月:9,462円

2018年11月:9,584円

2019年5月(予想):9,878円


順調に伸ばしております。

2015年5月から2分割にされたようですね。



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今流行のクラウドファンディングです。
仕組はREITに近く、皆様から投資を少しずつ集め、資金調達のニーズがある会社に対して投資を行うプログラムです。

そこで発生する金利の一部が分配される形となります。

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こちらもリスクは勿論ありますが、利回りとしてはやや大きめになりますので資産のうち、一部であれば効果的に運用が可能だと思います。
いきなり資産の90%を1か所に預ける!とかは絶対ダメですよ!
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保有物件等について

物件タイプは

  • 都市型商業施設:40.0%
  • 東京オフィス:39.3%
  • アクティビア・アカウント:20.7%

アクティビアアカウントは上記以外の商業施設とオフィスがあるようですので商業施設とオフィスとなります。

エリア別の比率としては

  • 都心5区:63.2%
  • その他23区:6.7%
  • 三大都市圏:28.0%
  • その他国内主要都市:2.1%

稼働率は直近で99%を超えております。
アクティビアアカウントのみ1か月単位で見ると直近の2019年1月・2月で99%を割っていますが、それ以外に関しては好調に推移しております。

もっと昔まで振り返りますと東京オフィスジャンルの稼働率が低い時期が見られました。
直近でいくと高稼働が続いていますね。


個人的考え

スポンサーには東急不動産がついており、非常に強力です。
投資比率1位の汐留ビルディング(14.3%)は異なりますが、
2位東急プラザ表参道原宿(9.0%)
3位東急プラザ銀座(底地)(7.5%)と東急不動産を代表する商業施設が入っている点もポイントですね。

ホームページでのポートフォリオ構築方針によると「 都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行います。 」とあり、投資比率としては70%以上を目安としております。
それ以外を占めるアクティビア・アカウントもあまがさきキューズモール(底地)といった東急物件もあり、icotの物件もなかもず、溝の口、多摩センター、大森といった形で競争力のある物件を持っているように感じます。

以上にあげたように東京大都心、特に5区内に非常に力を入れており、安定度は非常に高く感じます。
東急不動産がスポンサーというのもそのポイントですね。

そういった物件を持ちながら4.26%の利回りというのは非常に高い水準かと思います。

しかしながら中心に多く物件を持っているということは震災リスクが大きくなりますのでその点はコントロールする必要があると思います。

また規模が大きめのリートであり、時価総額3574億円です。

NAV倍率という純資産価値に対しての投資口価格の割安度を見てみますと1.09です。
1より低ければ割安目、高ければ割高目という株式で言うPBRのようなものですのでそういう目線から言うとやや割高といえるでしょう。(現状は0.84~1.34に全REITが入っています。)


 ※あくまで個人の考えです。株式投資に関しては自己責任にてお願いいたします。

まとめリンクについて

REITについてまとめております。今後は紹介している投資法人もまとめられたらと思います。

以下は高配当株のまとめ記事です。


また、株式投資で株主優待や配当で儲かる仕組みについて再確認出来る記事です。
よろしければあわせてどうぞ。

 

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