REITの紹介です。
3月末、9月末で配当の出る森トラスト総合リート投資法人です。
分配金はリートの中では平均的な4.2%です。
森トラストをスポンサーとする総合型となっております。
それでは見ていきましょう。
該当リートの情報について
名称：森トラスト総合リート不動産投資法人
運用資産タイプ：総合型
時価総額：2,313億円
時価総額1,000億円以下だと機関投資家の候補から外れ、1ランク落ちることがあるようです。
一般に【小規模REITは1000億以下】となっております。
物件取得額：3,241億円
物件数：15棟
1個1個の規模が非常に大きいです。
NAV倍率という純資産価値に対しての投資口価格の割安度を見てみますと1.18です。
1より低ければ割安目、高ければ割高目という株式で言うPBRのようなものですのでそういう目線から言うとやや高めな状態といえるでしょう。（現状は0.8～1.4に全REITが入っています。）
価格・分配金について
必要価格：175,300円（2019年5月26日現在）
2004年からということなので非常に長きにわたり運用されているREITです。
一番価値の高かった時からは幾分落ちてはいますが、それでも昨今じわじわと上がってきていますね。
配当について
2015年3月：3,921円
2015年9月：4,530円
2016年3月：3,520円
2016年9月：3,570円
2017年3月：3,603円
2017年9月：4,964円
2018年3月：3,650円
2018年9月：3,650円
2019年3月：3,666円
2019年9月（予想）：3,660円
5月22日に3,666円と出ておりました。
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今流行のクラウドファンディングです。
仕組はＲＥＩＴに近く、皆様から投資を少しずつ集め、資金調達のニーズがある会社に対して投資を行うプログラムです。
そこで発生する金利の一部が分配される形となります。
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こちらもリスクは勿論ありますが、利回りとしてはやや大きめになりますので資産のうち、一部であれば効果的に運用が可能だと思います。
いきなり資産の90％を1か所に預ける！とかは絶対ダメですよ！
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保有物件等について
用途別比率
大きくオフィスが固めている形です。
昨今のオフィス好調の流れ的には問題ないとは思いますね。
地域別はこちらです。
殆どが東京の都心部です。その他に含まれる場所は
大阪のメイン、御堂筋に1つ（投資比率3.1％）
福岡のメイン、天神に１つ（投資比率2.1％）
兵庫で大きなホテル、ホテルオークラ神戸（投資比率5.9％）
その他、千葉神奈川等に4つ（合計投資比率約8.6％）
また取得先も載っておりましたので確認。
スポンサーに協力はしてもらいながら、しっかりと外部でも取得されています。
投資物件
1．東京汐留ビルディング（東京都港区）
2．ONビル（東京都品川区）
3．紀尾井町ビル（東京都千代田区）
4．渋谷フラッグ（東京都渋谷区）
5．ホテルオークラ神戸（神戸市中央区）
投資比率が・・・というかビルの金額が高すぎるんでしょうね。上から順番に投資比率は33.9％、12.3％、10.6%、9.9％、5.9％です。
上3つで半分を超えています…
個人的考え
森トラストのスポンサー、JCRという格付けに関してもAA（安定的）のお墨付きがある中では非常に安定していると言えると思います。
また商業施設を組み入れている箇所全般に言える部分ですが消費税増税がまだ確定的ではありませんが、これが開始されると消費マインドが冷え込む恐れもあります。その為10月～12月にかけてはやや消費が落ち込んでおり、商業施設系がダメージを受けるかもしれませんね。
2019年3月期ではほぼ全ての施設が稼働しております。
2018年期では広尾MTRビル、天神プライムが90％を割っていた場面もあるようですがしっかり立て直しております。
一部物件に関しては森トラスト株式会社へのマスターリースを行い、第3者に転貸しているのでリートとして支払が大きく減ったりといったリスクは抑えられていると思います。
2019年1月29日にソフトバンクグループ株式会社及びソフトバンク株式会社が2020年に本社移転を公表していることもありますが、森トラスト株式会社がマスターリース契約を行い、別の場所に貸すということになりそうですね。これが大きく穴が開く、ということはないとは思うのですが、競争力はある物件ではあるのでしっかり埋めていく様子を確認したら問題ないかなという感じですね。また昨今賃料アップが多く見られますので今回の物件も少しずつ上げてくれれば…といったこともありますね。
そういう意味では本当に堅いですね。
安い所でしっかり拾うことが出来たら宝物になりそうです。
※あくまで個人の考えです。株式投資に関しては自己責任にてお願いいたします。
また証券口座はお持ちですか？持っていない方はまず無料で開設して、1つ目の株なりリートなりを購入してみることも経験になります。勿論取引等は無くても口座維持費はかかりません。
まとめリンクについて
REITについてまとめております。今後は紹介している投資法人もまとめられたらと思います。
以下は高配当株のまとめ記事です。
また、株式投資で株主優待や配当で儲かる仕組みについて再確認出来る記事です。
よろしければあわせてどうぞ。
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