ワンルーム投資はちまたでは詐欺だのなんだの言われるけど、やり方次第なんだろうなというのが数年間やってみた感想。

今となっては少しやり方をしくじったとも言えないが、1戸または2戸を購入して積み重ねを行っていくと考えると割と良い物だったんじゃないのかなと考えている。


そのやり方としては以下の通りである。


・返済ルールをしっかりと確認する。私の場合は借入を行う先がオリックス銀行だった為、当初手数料は2%といった形であるが、5年後には0.5%になる。


・1戸目を購入。出来るだけ早く購入し、頭金があるのならある程度投入し、借入を行う。
勿論物件の精査は必要となる。「生命保険代わりに毎月数万円払うだけでー」という物件は償却での税金の控除、団信により生命保険代わりになるが、家賃低下等を考えるとあまり良くないように思えてしまう。勿論税金の控除に関しては年収800~1200万円の方なら結構効果が大きいように感じる。その額は自らで計算してみて欲しい。その後しっかりと貯蓄(株式投資でも良かった)を5年間行い、返済手数料が下がったタイミングで一気に繰り上げ返済を行う。


不動産投資で大きな借入を行ってしまった際に利益が出なくなってしまう要因としては【元利均等返済】で【長期期間】の借入を行ってしまうからだと考えている。35年ローン等で借入を行った場合、最初の方で支払っている金利を確認して欲しい。返済金額の50%以上が金利ではないだろうか。


私は24歳ぐらいでワンルーム投資を行ったが、「これで銀行は利益を出しているんだろうな」と思ったものだ。
そうして5年我慢をする。
そして返済を行うとどうだろう。(ある程度の額を支払、期間短縮に充てる)
金利が半分程度になるのである。
それ以降は返済を行っても良いし、別の投資に行ってもいいと思う。ただし、全額返済を行うと手元に資金が残りやすくなり、次の物件用に資金を貯めやすくなるのかなと感じた。
このようにして、5年・10年のスパンで見るとある程度良い状況なのではないかとも感じている。
それこそ全額返済を5年で行う事が出来れば次の物件は更に早いスパンで返済することが出来るだろう。
仮に全ての物件が1000万であり、家賃が6万、固定資産を考えないとすると
スタート時:物件Aを購入5年後:物件A全額返済、物件B購入8年後:物件C購入10年後:物件B全額返済、物件D購入
理想的?と言える状況かもしれないが、上記のように出来ると5年後には物件Aの家賃は返済に充てることが無くなるので、物件B、物件Cの返済に充てていくことが出来る。そして10年後には物件Aと物件Bの家賃を丸々手元に残すことが出来るのである。
10年後余剰が出始めたら株式という形で資産の分散を図るもよし、更に大きな物件に手を出すもよしである。
しかしながらこれでいくと5年はしっかりと労働による貯蓄をしなければならない。
ここが多くの人が耐えられない部分ではないだろうか。
全ての物件が家賃6万円であったとしたら、5年後には6万円(固定資産税等は考えない)x12か月=72万円が手元に残すことが出来る。これを5年貯めておくだけで360万円である。物件Bの全額返済は非常に容易になると思われる。そして物件B全額返済後は12万円x12か月=144万円を手元に残すことが出来る。これは5年間で720万円になる。物件Cを返済する為の資金は殆どまかなう事が出来るようになる。
そして物件Dの時には1,080万円である。もう殆ど手元から資金を出さずに物件が増えていく形になる。
これは株式投資における複利の理論でも同じことだと思うが、何事も最初がつらいのである。最初の波を乗り越えてしまえばお金のパワーを味方にすることが出来るようになるのであとは非常に容易になるだろう。

そういう意味でいくと、最初の5年、または10年は何らかの手段で種銭を作ることが必要であるというのが人生のコツではないかなと考える。
何か自分の商品を売るにしてもアフィリエイト等でホームページを産み出すにしても不動産投資に手を出すにしても株式投資に手を出すにしてもである。
最初は赤字を出すこともあるだろう。というか時給換算したら非常に割の悪い物もあり、株式投資や不動産投資は赤字になるというリスクもある。
しかしながらそこをどっしり構えて、乗り越えるということが非常に大切であり、それをしない限りは宝の山には決してたどり着けないということである。

ワンルーム投資についてに戻ってくるが、
若いころだったので、ある程度調べてはいたもののまだまだ色々な調査が甘かったなと思っている。
しかしそれと同時に行ってみて、大金を扱うという感覚が少しは身についたのではと思う。
利益が出るかは最終的に売却or総収入が出るまではわからない。
しかし考え方という意味では良かったのではないかとも思った。
お金が常に回転しているというものは実際に手元で回してみないと結局何もわからない。そして自分で支払を行い、赤字を出してみない限り実感なんて全く湧かないのである。
ワンルーム投資は比較的手間のかからない分、様々な所から手数料を取られるモデルである。
その為、自分で認識すべきものとしては【どの程度の手間を許容】出来るかを認識することが大切だと実感した。
ワンルーム投資においては、支払やお金の部分で管理が必要になるし、ボロ戸建では自らが作業をやりきるということがなければならない。株式投資でもある程度銘柄選定及び毎年の会社の業績に関してはチェックをしていく必要がある。投資信託では何も意識しなくても良いかもしれないが、ある程度の手数料を取られてしまう。
どこで手数料(相手の儲け)を取られており、どこに手間(自分の時間)を書ける必要があるのか、しっかりと認識する必要がある。

まぁとりあえずリスクとか考えると米株にひたすら再投資しておけばよかったなって思ったよね(

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