東証REIT指数が大幅に落ちていきました。
そりゃもうナイアガラのように。
前日比18％ダウンと恐ろしいほど下げている。
要因としてはリスク資産の現金化や外人の売り、そして地銀などの利益確定売りと言われているが、真相やいかに…
またREIT平均分配金利回りが6.74％となりました。
正直どこにも投資していなかったならこれに資金投下が一番増えそうですが…勿論リスクも大きいのでそれを認識していきましょう。
東証REIT指数が2013年時期の水準に。どこまで落ちる？
そもそもリート（不動産投資信託）とは投資家から集めた資金と借入金などをもとに、様々な不動産に投資を行い、賃料収入を分配金として配分する金融商品です。
REITはReal Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略であり、日本のリートをまとめてJ-REITと呼ばれています。
こちらでもまとめておりますが、
- 莫大な資金ではなく、最少で2万円程度から1口を購入可能
- 管理はありません
- 様々なリスクは、複数の物件を持っている為最少に抑えられる
- 長期的に利益をあげることが出来る。
- 手元には実物資産は残りません。
といったことがあり、投資商品としてある程度の魅力、そしてリスクある商品となっています。
そして東証REIT指数は2003年4月から始まった指数であり、東証に上場するリート全銘柄を対象にした「不動株時価総額加重型」の指数です。
J-REIT全体がどのような動きをしているかを確認するうえで非常に役に立ちます。
例えば2007年5月には2600を超え、最大値を示していましたがその後発生したサブプライム問題により1000を割り込む所まで下落しております。
更に東日本大震災時もその後やや下落が続き、そこから徐々に上昇方向へ登っていく形となり、現在に至っております。
直近での金融緩和、及びマイナス金利政策もプラスに働いており、ある程度高い水準をキープしていたと思われます。
2020年2月には2250を付けた東証REIT指数は急落を始めました。
新型コロナウイルスショックですね。
現在も下落は続いており、ここまで育ってきたREIT指数はほぼ半分の水準の1145までおちております。（2020年3月20日現在）
勢いは緩んでいない為、更に落ちるのではといった所です。
リーマンショック時には750を割り込んでいた時期もありましたので最大でそこまで落ちるということは割り込んでおくべきかもしれません。
分配金8%を超え始めたREIT銘柄の先はどうなる？
今回インバウンドでの影響を受けていたホテル銘柄系は軒並み厳しいと思われます。
各国での移動制限がかかっており、日本人が国内においても制限されている中ではこの流れは更に加速するものと思われます。
ですが、ほかの銘柄についてはどうでしょうか？
2020年3月20日現在で分配金利回りは以下のようになっております。
上位10銘柄を出してみましたが、うち4つがホテルとなっており、ここに出てきていないホテル銘柄も11位12位と上位に名を連ねております。
私はホテルREITはインヴィンシブルのみを保有しておりましたが、
取得金額：57,322円
に対して、
現在価格：19,250円
と、66%ダウンです。
正直この先戻る見込みもないのですが、逃げ遅れてしまった以上はこのまま保有しかないかと思っております。
こちらでも載せている通り、どえらいダメージを受けた銘柄が非常に多くあります。
勿論、株価下落が起こると投資法人の増資が出来なくなり、物件拡大が出来なくなる。
また銀行がお金を貸してくれなくなる、銀行にお金を返せなくなるといった流れはリーマンショックにもありましたが今回は金融ショックではありません。
自己責任ではありますが、私は減配リスクも限定的な銘柄もある為買い増しを行える時かなと思っております。
逆に現在保有していない人はチャンスでは？というのも思いますね。
12銘柄が利回り10％越え、
14銘柄が利回り8－9％、
14銘柄が利回り7％、
と高配当銘柄が多すぎます。
この中には勿論、ホテル系の保有率が高く総合型のREITでもダメージが大きいところや数か月後から退店が始まる（可能性があり）商業REIT、そして今回のテレワークなどで縮小などが行われる可能性のあるオフィスREITとリスクは様々あります。
ただ野村不動産マスターファンド投資法人（規模5位）が8.4％の利回りを超える、
日本リテールファンド投資法人（規模9位）が利回り9.4％の利回りと異次元の数値になっていると思います。
森ヒルズリート投資法人なんて、殆どの物件が憧れ（？）の港区ですよ。ですが、利回り6.7％です。
底で買えれば大勝利だが・・・？
勿論、底で買えたなら大勝利、一生保有出来るお宝！となるかもしれません。
ですが、私はそこまでは正直無理だと思っていますので「頭と尻尾はくれてやれ」の精神で大幅下落が始まった時期から買い始めていこうと思います。
現在日銀はETFに対して資金を投下しまくっておりますが、REITは微程度です。
またREITの価値が大幅に下がった場合、リバランスタイミングで大きく買いが入る可能性もあります。
（というか価値半分になったらポートフォリオガタガタになるのでリート倍ぐらいにしないと追い付かないのでは？）
また個人的にですが、住宅・物流が一番固いと思っています。
オフィス・商業は上2つよりもリスクは高く、ホテルはしばらくはどうにもならない気がしています。
というかホテル潰れないですよね？
※あくまで個人の考えです。株式投資に関しては自己責任にてお願いいたします。
今回の暴落では本当に自己責任でお願いします。誰かが「底だって言ったから」っていうのは一番ダメージを追う可能性もあります。本当に注意。
株式投資の為には証券口座が必要です。
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