[8987]ジャパンエクセレント投資法人の価格・分配金・保有物件・特徴について

2019年6月11日 2019年6月11日

aquacats

REITの紹介です。

6月末、12月末で配当のジャパンエクセレント投資法人です。
分配金はリートの中ではやや低めで約3.5%です。

スポンサーはみずほFG、日鉄興和不動産、第一生命保険です。

それでは見ていきましょう。

該当リートの情報について
価格・分配金について
保有物件等について
投資物件
個人的考え
まとめリンクについて

該当リートの情報について

名称：日本リート不動産投資法人
運用資産タイプ：事務所主体型

時価総額：2,096億円
時価総額1,000億円以下だと機関投資家の候補から外れ、1ランク落ちることがあるようです。
一般に【小規模REITは1000億以下】となっております。

物件取得額：2,737億円
物件数：31棟

NAV倍率という純資産価値に対しての投資口価格の割安度を見てみますと1.13です。
1より低ければ割安目、高ければ割高目という株式で言うPBRのようなものですのでそういう目線から言うとやや高めな状態といえるでしょう。（現状は0.8～1.4に全REITが入っています。）

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今流行のクラウドファンディングです。
仕組はＲＥＩＴに近く、皆様から投資を少しずつ集め、資金調達のニーズがある会社に対して投資を行うプログラムです。

そこで発生する金利の一部が分配される形となります。

クラウドバンク

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こちらもリスクは勿論ありますが、利回りとしてはやや大きめになりますので資産のうち、一部であれば効果的に運用が可能だと思います。
いきなり資産の90％を1か所に預ける！とかは絶対ダメですよ！
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価格・分配金について

必要価格：161,200円（2019年6月10日現在）

どちらの期間でも順調に伸びております。
規模も順調に拡大しております。

配当について
2015年6月：2,554円
2015年12月：2,500円
2016年6月：2,462円
2016年12月：2,609円
2017年6月：2,650円
2017年12月：2,670円
2018年6月：2,800円
2018年12月：2,754円
2019年6月（予想）：2,810円

2014年1月に投資口1口につき5口の割合による投資口分割を行っております。

価格に比較すると上下があるのでやや不安定に感じます。

保有物件等について

ほぼオフィスビルです。
その他に当たる物件は「浜離宮インターシティ」です。3階から11階までがオフィス、13階から25階までがレジデンスといった複合施設のようです。

エリアⅠ～Ⅲをコアエリアとし、その比率を80％以上が目安と記載。

エリアⅠ：東京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域

エリアⅠはコアエリアの50％以上
エリアⅡ～Ⅲはそれぞれコアエリアの50％以下

エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市、福岡市、並びにその他の政令指定都市

エリアⅣは20％以下

む・・・難しい・・・

東京都心6区が全体の40％以上、
大阪市名古屋市福岡市、6区を除く東京が程々に。
大阪市名古屋市福岡市、政令指定都市で20％以下

という感じでしょうか。

ⅠとⅢの東京都、周辺地域で86.8％
それ以外が13.2％とやや東京に偏りが強いです。

投資物件

1．興和川崎西口ビル（神奈川県川崎市幸区）
2．赤坂インターシティ（東京都港区赤坂）
3．日石横浜ビル（神奈川県横浜市中区）
4．大森ベルポートD館（東京都品川区南大井）
5．浜離宮インターシティ（東京都港区海岸）

上5つで46.2％と大体半分です。
関東の中心となる場所が殆どとなっております。投資比率下位施設になると様々な場所に広がります。

個人的考え

実質ほぼオフィス、スポンサーは日鉄興和不動産(物件提供、管理面)、第一生命（物件提供、資金面）、みずほFG（融資・仲介）と非常に強力な布陣です。

不動産に強い所！資金に強い所！規模が非常に大きい所！という感じですごい強い感じがします。

稼働率の99％を超え、安定しており、大きく崩れることはないのかなと感じます。

その分、私が紹介しております他の投資法人に比べるとやや利回りは低くなっております。
4％に届いていた時期もあるようですが、現状は約3.5％とやや低めになっております。
東京の中心物件が多いとこれぐらいが妥当かなとも思います。

※あくまで個人の考えです。株式投資に関しては自己責任にてお願いいたします。

また証券口座はお持ちですか？持っていない方はまず無料で開設して、1つ目の株なりリートなりを購入してみることも経験になります。勿論取引等は無くても口座維持費はかかりません。