REITまとめページ第四弾です。

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2019年10月11日記載

価格が急上昇してしまっているので購入時は注意が必要です。分配利回りで見ると2%以上下がってしまっている投資法人もございます。
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毎月のお小遣い、少しでも増やせたらいいなって思いませんか?

その為に少しだけ投資を行ってみませんか?

そしてそこで貰えたお小遣い(分配金・配当)、これを使ってちょっと贅沢をするもよし、更に分配金を再投資して一度に貰えるお小遣い(分配金・配当)の額を上げるもよしです。

このページでは私が良いと思っているREITを利回りや自分の考えを記載し、まとめたものです。ちょっとした入口になると思いますので是非興味の湧いたワードでも利回りからでも良いので読んでみてください。

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まずは証券口座はお持ちですか?
これが無ければ調べることも購入することも出来ません。是非作って、まず1種類購入してみましょう。
そこから投資の第一歩です。評価損(数字上の赤字)等をみるかもしれません。
それでもじっくり待てば、知識もお金も育つはずです。

 ※あくまで個人の考えです。株式投資に関しては自己責任にてお願いいたします。
勿論取引等は無くても口座維持費はかかりません。

楽天証券

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REITのメリットとデメリット

「REITっていいよ!」って言われてもそもそもREITってなんぞや。聞いたことないぞっていう方が多いのではと思います。

私も初めはそうでした。

REITとは、

多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

https://www.toushin.or.jp/reit/about/what/
  • Real(本当の、現実の)
  • Estate(地所、財産)
  • Investment(投資)
  • Trust(信頼、信託)

の略で、それがREITと呼ばれており、更に日本では頭にJapanのJを付け、「J-REIT」と呼ばれています。

またJ-REITが初めて上場したのは2001年9月のようです。

J-REITの簡単なしくみ

(一般社団法人投資信託協会より引用)

J-REITの5つのメリット

それではJ-REITのメリットはどこにあるのでしょうか。
賃貸収入、売買益を出るなら自分で不動産投資を行った方がいいのでは?という意見もあると思いますが以下のメリットがJ-REITにはあります。

少ない金額から購入可能

通常、不動産へ投資するためには、多額の資金が必要になります。しかしJ-REITであれば、個々の投資家は少額からでも気軽に始めることが出来ます。

今ですと最少では18,000円程度で始めることも可能です。大体が5万円~20万円ぐらいですので2か月毎にコツコツ買いますことを出来るのもよいですね。

複数の不動産への分散投資が可能

1人の人間が不動産投資をすると物件1つで数千万の借金を行って行う等、1つの物件に対してしか投資を行うことが出来ず、非常にリスクが大きくなります。

ここでも書いておりますが、

  • 銘柄の分散
  • 時間の分散
  • ジャンルの分散

は非常に大切です。物件の位置や種類を勝手に分散購入してくれているREITを購入することで複数不動産に投資しているのと同じこととなります。

専門家が運用を実施

スポンサーや運営会社を見てみるとわかりますが、不動産運用のプロが運用しております。
また客付に関しても、物件取得にも、そして勿論運用全体に関してもプロが運用しております。

自分で行うと、住居であれば居住者がいなくなれば募集を行わなければなりませんがそういった手間が無く、そして自分よりも遥かに慣れた人に頼めるようなものです。

換金性が比較的高い

ここにはあえて「比較的」と書かせていただきました。
まだまだ株式市場に比べ、規模が非常に小さく、取引株数が非常に少ないです。

それでもいつでも購入・売却は出来ますが投資法人の時価総額1,000億円以下だと機関投資家の候補から外れることもあるようです。そうなると少しだけ流動性の面では落ちることがあるかもしれませんのでご注意ください。
しかしながら実物の不動産よりは遥かに換金性は高いと言えます。

収益の殆どが分配されます

J-REITはルール上、利益の殆どを投資家に分配する仕組みとなっております。
その理由は以下の記事でも書いてありますが、


【ある条件をクリアすると法人税が免除】


な為です。
この条件とは、


【税引前利益の90%超を分配金として投資家へ還元する事】です。


つまり、内部留保にしよう、設備投資を行おうといった会社内での貯金や投資にはルール上回すことが出来ないのです。
(その分物件を急激に増やせないといった事などはありますが。)

以上の事から、メリットをうまく生かせれば非常に良い投資となります。

J-REITの5つのデメリット

それでは逆にリスクはどのようなものがあるでしょうか。

万が一に備えて動くことは非常に大切です。
そしてデメリットを十分に回避出来るのであればメリットを多く享受できることになります。

不動産市場のリスク

様々な種類がありますが不動産市場にも好景気・不景気があります。その為賃貸市場・売買市場が色々な外的要因から冷え込んでしまうこともあります。

金利環境や経済情勢等です。

それによって契約更新の際や新規募集の際の賃料収入が減ってしまったり、売買が難しくなることによって売却益を逃してしまう、といったことが発生します。

それによって価格や分配金が変動し、元々の価格よりもマイナスとなってしまうことがあるでしょう。

金利変動リスク

J-REITは、一般投資家から資金を集めるほか、金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。

金利の変動によって返済金額は変わりますので、収益に影響を及ぼしてしまいます。

それによって価格や分配金が変動し、元々の価格よりもマイナスとなってしまうことがあるでしょう。

地震・火災などによるリスク

日本は非常に地震大国です。

と変に煽るわけではありませんが、地震・そして火災・水害等、予測不可能な事態によって、物件がダメージを受けてしまったりすることで 価格や分配金が変動し、元々の価格よりもマイナスとなってしまうことがあるでしょう。

上場廃止になるリスク

証券取引所が定める上場基準に抵触し、上場廃止になった場合には取引が著しく困難になる可能性があります。

運営に関するリスク

J-REITは一般の法人と同様に倒産するリスクがあります。

このリスクが表面化した場合、価格が著しく下落する可能性があります。

保有物件はどこにあるのか、
どんな物件を持っているのか、
運営会社はどこなのか、
目論見書にも書いてありますのでしっかりと確認を行い、リスクを認識することが必要です。

4月10月分配の投資法人紹介

それでは本題の投資法人紹介です。
4,10月は株式は少ないですが、REITは多めにあります。

[3476]投資法人みらい

スポンサー:三井物産とイデラキャピタル(中国)
運用資産の種類:総合型
分配金:約5.3%
時価総額:930億円
NAV倍率:1.23

必要価格:約6万円
分配金:5,745円(2019年4月実績)
その後4分の1に株式分散している為、1,436円換算

一時期は6.4%の利回りに届くこともありましたが、現状は5.3%までダウン。
7月に入ってからぐんぐん価格が上昇しておりますね。

さくら総合リート投資法人の件でスターアジアと争いましたが、残念ながらスターアジア側がさくらを吸収することとなりました。しかしその後の株価上昇が激しすぎるのでむしろ吸収しない方がよかった(?)という感じも。

[3451]トーセイ・リート投資法人

スポンサー:トーセイ
運用資産の種類:総合型
分配金:5.4%
時価総額:365億円
NAV倍率:0.99

必要価格:約13万円
分配金:4,052円(2019年4月実績)

分配利回りはかなり高いです。
しかしながら規模が非常に小さい為、流動性には注意です。
また4月には大きく売却益が入っておりますので、2019年10月と2020年4月にも売却益は入りますが分配金はやや減りますので注意が必要です。

[3308]日本ヘルスケア投資法人

スポンサー:大和証券グループ
運用資産の種類:ヘルスケア施設特化型
分配金:約4.5%
時価総額:138億円
NAV倍率:0.91

必要価格:約18.5万円
分配金:4,307円(2019年4月実績)

規模はまだまだ非常に小さいですが、他ではあまり多くないヘルスケア事業での特化です。

[8979]スターツプロシード投資法人

スポンサー:スターツコーポレーション
運用資産の種類:住居特化型
分配金:約4.5%
時価総額:497億円
NAV倍率:0.93

必要価格:約19.5万円
分配金:4,638円(2019年4月実績)

分配金は順調に増えておりますが、住宅特化ですのでやや不安定な感じもあります。
しかしながらNAVからみても割安感が残っており、利回りとしても魅力的ですのである程度保有することはありだと思います。

[3287]星野リゾート・リート投資法人

スポンサー:星野リゾート
運用資産の種類:ホテル特化型
分配金:約4.6%
時価総額:1,249億円
NAV倍率:1.02

必要価格:約56万円
分配金:12,974円(2019年4月実績)

1株単価が他と比べると高額なのがネックです・・・50万を超えているので少し簡単には買えないですね。

分配金は安定して増えているので安心感があります。

[8975]いちごオフィスリート投資法人

スポンサー:いちご株式会社
運用資産の種類:オフィス特化型
分配金:約4.0%
時価総額:1,592億円
NAV倍率:1.30

必要価格:約10.4万円
分配金:2,255円(2019年4月実績)

事務所メインで都心中心にしては高利回りです。
オフィスは調子が良い所ですので保有を考えておきたい所。

他にも・・・

私はまとめておりませんが

[8956]プレミア投資法人

[8972]ケネディクス・オフィス投資法人

[3298]インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

[3309]積水ハウス・リート投資法人

が残っておりますので随時追加して、全部が確認出来るようにしていきたいと思います。

また今回は4月10月の件ですが、他にも随時まとめていきたいと思います。

他の月も以下にございますのでチェックしてみてください。

10万円の投資を行うと、年3~6,000円ぐらいの分配金を貰えます。これを積み重ねていくと持ち続けることで将来のお小遣いが増えていくということです。

100万円で年3~6万円
1,000万円で年3~60万円
5,000万円で年150~300万円

得られた分配金は出来る限り再投資に回すことで元本はどんどん強化されていきます。

【やりたいこと】【必要なとき】の為にお金を貯めて、しっかりと使える。それが私は幸せな人生だと思いますので今後もしっかりと貯めていきたいと思います。

皆様も是非どうぞ。

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