[3476]投資法人みらいの2020年4月期及び10月期運用状況の予想修正について

2020年4月21日 2020年4月21日

aquacats

新型コロナによりREIT全体が株式よりもダメージを受けていますね。
その上で、尚、REITに関してはしっかり見ていきたいと思います。

こちらも併せて更新致しました。
半年前からということで物件数が増え、成長していますね。

[3476]投資法人みらいの2020年4月期及び10月期運用状況の予想修正について
営業費用は少しずつ増えている
まとめ

[3476]投資法人みらいの2020年4月期及び10月期運用状況の予想修正について

2020年4月21日に最新の資料が発表されたので今回自分なりに詳しく見てみました。

2020年4月期（2019年11月～2020年4月末分）に関しては0.3％程度の増減率、
2020年10月期（2020年5月～2020年10月末分）に関しては2.9％程度の増減率とのことでした。

新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の影響による変動賃料物件のホテル（スマイルホテル那覇シティリゾート、スマイルホテル博多駅前及びスマイルホテル名古屋栄）を中心としたポートフォリオの賃貸事業収入の減少に伴い、2019年12月10日付にて発表した見通しの前提条件が変動したことから予想の修正を行うものです。
https://3476.jp/file/top-latestinfo-e4c06e8f7530e2196cda2db8029a2a9ef99ec25a.pdf

とある。

REITのホテルジャンルに関しては本当にひどいダメージを受けており、特にインヴィンシブル投資法人に関しては株価が60,000円程度からほぼ半分の29,620円まで落ち込んでしまっている。
一時期は20,000円を割ることもあった為、3分の1までといったダメージを与えている。

インバウンドでの外人客の減、
そして出張している社会人達の減少、
休業要請によりイベント等の自粛によるイベンター・そして利用客が減っている…

といった形でホテルのダメージは異常なほど深刻です。

新型コロナウイルスの受け入れ等が発生していたりもしますが、それは極々一部の施設だけとなるでしょう。

その為、上記画像の2020年10月期の賃料に関しては変動賃料が発生しない（最低保証賃料のみ収受）ことを前提としているようです。
ひとまずは一定の被害が出るということは既に含んでおりますが、それ以上になった場合どうなるかは目途がつきません。

記載されているように賃料の支払い猶予や契約条件の変更等の対応が必要になるようです。
確かに有名な施設でも最低保証料の撤廃や賃料の減額対応等を既に実施しているようですね。

そういったことから更なる賃料減少があるようです。

最悪は倒産ですね。

営業費用は少しずつ増えている

物件増といったこともあり、費用が増加しておりますね。

　　　　　　　2020年4月⇒2020年10月
外注委託費：345百万円⇒　　355百万円
水道光熱費：418百万円⇒　　521百万円
公租公課　：386百万円⇒　　401百万円
修繕費　　：75百万円⇒　　　86百万円
その他　　：268百万円⇒　　271百万円
減価償却費：588百万円⇒　　609百万円

といった所です。

またその他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として2020年4月期に518百万円、2020年10月期に544百万円を見込んでいるようです。

非常に厳しい中ではありますが、経費を大幅に増やすことなく現状を維持出来る見込みを出しておりますのでこういった部分は頑張ってほしい所です。

まとめ

全体としてはまだ深刻な被害は出ていないといった所でしょうか。
インヴィンシブル投資法人がホテル100％であり、投資法人みらいがホテル約20％程度の比率だったということも救いですね。

10月期の見込みに関しても変動賃料分は見込んでいませんので最低分だけ、これでも分配金の減少幅が予想程度（前回比ー80円）というのは正直軽微だなと思いました。
勿論当初分配金見込みは1,600円で発表しておりましたのでそこから▲7.5％と考えるとやや大きいですが許容範囲かなと。

ホテルの実際の運営している側が潰れてしまうとそういったことも言ってられないとは思いますが、様々な国の政策もありますのでなんとか踏みとどまってほしい所です。