REITの紹介です。

4月末、10月末に分配金が出る投資法人みらいです。
分配金はリートの中では高めの5.4%です。

スポンサーは三井物産、イデラキャピタルです。

それでは見ていきましょう。

該当リートの情報について

名称:投資法人みらい
運用資産タイプ:総合型

時価総額:903億円
時価総額1,000億円以下だと機関投資家の候補から外れ、1ランク落ちることがあるようです。
一般に【小規模REITは1000億以下】となっております。

物件取得額:1,431億円
物件数:29棟


NAV倍率という純資産価値に対しての投資口価格の割安度を見てみますと1.19です。
1より低ければ割安目、高ければ割高目という株式で言うPBRのようなものですのでそういう目線から言うとやや高めといえるでしょう。(現状は0.8~1.4に全REITが入っています。)

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今流行のクラウドファンディングです。
仕組はREITに近く、皆様から投資を少しずつ集め、資金調達のニーズがある会社に対して投資を行うプログラムです。

そこで発生する金利の一部が分配される形となります。

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こちらもリスクは勿論ありますが、利回りとしてはやや大きめになりますので資産のうち、一部であれば効果的に運用が可能だと思います。
いきなり資産の90%を1か所に預ける!とかは絶対ダメですよ!
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価格・分配金について

必要価格:57,100円(2019年7月20日)
(参考:198,900円(2019年4月7日))
2019年5月1日を基準日として1口につき4口の割合をもって分割されております。その為、以前の価格に比べ、4分の1となっております。
1口あたりが買いやすくなっておりますね。

チャート画像
5年期間です
チャート画像
2年期間です

MIUMIU神戸の売却の利益による配当増が発生し、急騰しています。
また下記にも記載しておりますが、さくら総合リートとの合併もある為、どのような動きになるかは非常に不透明となっております。

配当について
2017年4月:3,260円

2017年10月:5,175円

2018年4月:5,807円

2018年10月:5,668円

2019年4月:5,700円(分割前)

2019年10月(予定):1,560円(分割後):6,240円(分割前換算)

保有物件等について

地域、物件種類においてかなり分散が図られております。
東京圏:59.0%
大阪圏:19.9%
名古屋圏:9.3%
その他:12.0%

オフィス:55.2%
商業施設:18.8%
ホテル:20.2%
その他:6.0%

10%を超える物件は川崎テックセンター(16.0%)、品川シーサイドパークタワー(14.0%)となっております。

稼働率は全体としては2018年11月~2019年2月で99.5%、今期はオフィスが98.3%と不調のようです。他3種は100%ですね。
2017年11月~2018年10月で99.6%と非常に好調に推移しております。

物件規模は順調に成長しておりますね。
5年程度で非常に大きく成長してくれるのではないでしょうか。

投資物件

1.川崎テックセンター(神奈川県川崎市)
2.品川シーサイドパークタワー(東京都品川区)
3.東京フロントテラス(東京都品川区)
4.新宿イーストサイドスクエア(東京都新宿区)
5.イオン葛西店(東京都江戸川区)

上位5物件で、51.4%を占めております。
やや高めですね。


個人的考え

MIUMIU神戸売却益により、
2019年10月:1,425円→1,560円
2020年4月:1,425円→1,570円
と分配金が上がる予定となっております。

2020年10月は未定となっておりますが、頑張って欲しい所です。

2016年からということで実績が少なく、まだ見てない部分があります。

返済期限の分散状況としても2018年~2020年はないようですので短期的に見る限り問題はないものと思われます。
また平均借入金利も0.53%と健全な体制ですね。

東証REIT指数からしてもずっと上回っており、分配利回りも6%を超えるタイミングもあり、購入時期によってかなり好調な数値が出ます。
今は5.4%となっております。

2019年5月に4分割となり、6万円もせずに買うことが出来るようになりました。
非常に買いやすい価格となっております。

さくら総合リートとの合併に関する基本合意書締結のお知らせ

さくら総合リートがスターアジアからの敵対的買収行為に対して、防衛手段を取り、みらいとの合併の話を進めておりました。
現段階ではこの資料だけとなっておりますが、合併に向けて合意がかわされたようです。

 ※あくまで個人の考えです。株式投資に関しては自己責任にてお願いいたします。

また証券口座はお持ちですか?持っていない方はまず無料で開設して、1つ目の株なりリートなりを購入してみることも経験になります。勿論取引等は無くても口座維持費はかかりません。


まとめリンクについて

まだ4月10月のREITまとめ記事は作成出来ておりません。

REITについてまとめております。今後は紹介している投資法人もまとめられたらと思います。

以下は高配当株のまとめ記事です。


また、株式投資で株主優待や配当で儲かる仕組みについて再確認出来る記事です。
よろしければあわせてどうぞ。

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