[3476]投資法人みらいの価格・分配金・保有物件・特徴について

2019年4月7日 2020年4月21日

aquacats

REITの紹介です。

4月末、10月末に分配金が出る投資法人みらいです。
分配金はリートの中では高めの5.4%でした。
そして2020年4月21日現在、7.97％となっております。

スポンサーは三井物産、イデラキャピタルです。

それでは見ていきましょう。

該当リートの情報について
価格・分配金について
保有物件等について
投資物件
個人的考え
まとめリンクについて

該当リートの情報について

名称：投資法人みらい
運用資産タイプ：総合型

時価総額：903億円
時価総額1,000億円以下だと機関投資家の候補から外れ、1ランク落ちることがあるようです。
一般に【小規模REITは1000億以下】となっております。

物件取得額：1,541億円
物件数：34棟

NAV倍率という純資産価値に対しての投資口価格の割安度を見てみますと1.19です。
（2020年4月21日現在、NAV倍率は0.80です。新型コロナの影響によりREIT系の暴落が発生しておりました。）
1より低ければ割安目、高ければ割高目という株式で言うPBRのようなものですのでそういう目線から言うとやや高めといえるでしょう。（現状は0.8～1.4に全REITが入っています。）

価格・分配金について

必要価格：39,750円（2020年4月21日現在）
（参考：57,100円（2019年7月20日））
（参考：198,900円（2019年4月7日））
2019年5月1日を基準日として1口につき4口の割合をもって分割されております。その為、以前の価格に比べ、4分の1となっております。
1口あたりが買いやすくなっておりますね。

新型コロナの影響がREITに大きく出ておりました。
一時3万円割れまでいっておりましたので、その頃に購入出来ていたら良い形になっていたのでしょうか。

配当について
2017年4月：3,260円
2017年10月：5,175円
2018年4月：5,807円
2018年10月：5,668円
2019年4月：5,700円（分割前）
2019年10月：1,560円（分割後）：6,240円（分割前換算）
2020年4月（予定）：1,560円
2020年10月（予定）：1,480円

4月21日現在、上記のような運用状況の予想及び分配予想の修正を発表しております。
多少の営業収益を下方修正していることにより、分配利回りが減っているようです。

保有物件等について

地域、物件種類においてかなり分散が図られております。
東京圏：59.0%⇒61.7％
大阪圏：19.9％⇒16.0％
名古屋圏：9.3%⇒8.8％
その他：12.0％⇒13.5％

オフィス：55.2％⇒55.2％
商業施設：18.8％⇒17.7％
ホテル：20.2%⇒18.9％
その他：6.0％⇒8.3％

10％を超える物件は川崎テックセンター（15.0％）、品川シーサイドパークタワー（13.2％）となっております。

稼働率は全体としては2019年11月～2020年3月時点で総合で99.6％、厳しいと言われているホテルでも100％となっております。

売却も購入も行っており、成長していっていますね。
ただ今回の新型コロナでREIT全体でダメージを受けているのでそれは少し響いているといった所でしょうか。

投資物件

1．川崎テックセンター（神奈川県川崎市）
2．品川シーサイドパークタワー（東京都品川区）
3．東京フロントテラス（東京都品川区）
4．新宿イーストサイドスクエア（東京都新宿区）
5．イオン葛西店（東京都江戸川区）

上位5物件で、47.7％を占めております。
やや高めですね。

個人的考え

MIUMIU神戸売却益により、
2019年10月：1,425円→1,560円
2020年4月：1,425円→1,560円
と分配金が上がる予定となっておりました。

結果としてその分配金をしっかり出すことが出来ております。
しかしながら次回の2020年10月期に関しては1480円予定となっております。
正直な所、もっとへこむかと思っておりましたのでまぁこのぐらいならといった所でしょうか。

一時的に60,000円を超えていましたので、そこで売却して、30,000円で買いなおすことが出来ればお宝になったかもなのですが…

何にせよ配当が1,480円今後も入るのであれば年2回分で2,960円。
これを現在の株価39,750円で買うことが出来れば分配金利回りからすると7.4％となります。